Choisir le Bon Locataire : Minimisez Vos Risques Facilement”

Un seul mauvais locataire peut transformer un investissement rentable en cauchemar financier et émotionnel.

Loyers impayés, dommages à la propriété, conflits avec les voisins, procédures légales interminables — les conséquences d’une mauvaise sélection se multiplient rapidement. Frederic Murray a traité des milliers de demandes de location au fil de près de deux décennies, perfectionnant les méthodes de sélection qui protègent le portefeuille de plus de 200 unités du Groupe Murray.

Cet article dévoile les stratégies qui séparent les locataires exceptionnels des candidats à problèmes.

Pourquoi la sélection est votre décision la plus importante

Avant d’examiner les techniques, comprenez l’enjeu. Immeubles Murray considère la sélection comme fondamentale :

Le coût réel d’un mauvais locataire

Les pertes s’accumulent rapidement :

• Loyers impayés (moyenne de 2-4 mois avant résolution)
• Frais juridiques pour les procédures
• Temps investi dans la gestion du problème
• Dommages à la propriété au-delà du dépôt
• Perte de revenus pendant la remise en état
• Impact sur les autres locataires
• Stress et frustration personnels

Murray Immeubles estime qu’un mauvais locataire peut coûter entre 5 000 $ et 20 000 $ ou plus.

Le bénéfice d’un excellent locataire

L’inverse est également vrai :

• Paiements fiables chaque mois
• Soin apporté au logement
• Relations harmonieuses avec les voisins
• Signalement rapide des problèmes
• Renouvellements de bail multiples
• Recommandations à d’autres bons candidats
• Tranquillité d’esprit pour le propriétaire

Frederic Murray affirme que les meilleurs locataires valent leur pesant d’or.

L’équilibre à trouver

La sélection doit être :

• Rigoureuse mais équitable
• Approfondie mais efficace
• Prudente mais non discriminatoire
• Documentée mais respectueuse
• Cohérente pour tous les candidats

Le cadre légal au Québec

La sélection doit respecter la loi. Le Groupe Murray opère dans les règles :

Ce qui est permis

Critères légitimes de sélection :

• Capacité financière à payer le loyer
• Historique de paiement de loyers
• Références de propriétaires précédents
• Stabilité d’emploi
• Comportement lors des interactions
• Nombre d’occupants versus taille du logement

Ce qui est interdit

La Charte des droits protège contre la discrimination basée sur :

• Race, couleur, origine ethnique
• Religion ou croyances
• Sexe ou orientation sexuelle
• État civil ou situation familiale
• Grossesse
• Âge (sauf résidences pour aînés)
• Handicap
• Condition sociale
• Convictions politiques

Immeubles Murray applique des critères uniformes et objectifs à tous les candidats.

Documentation essentielle

Protégez-vous légalement :

• Critères de sélection écrits et cohérents
• Formulaire de demande standardisé
• Notes objectives sur chaque candidat
• Conservation des dossiers pendant une période appropriée
• Raisons documentées pour les refus

Frederic Murray recommande de consulter un avocat pour établir des politiques conformes.

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Le processus de sélection en sept étapes

Une approche systématique garantit la cohérence. Murray Immeubles suit ce processus :

Étape 1 : L’annonce stratégique

La sélection commence avant la première demande :

Rédiger pour attirer les bons candidats

• Description honnête et complète du logement
• Prix clairement indiqué
• Exigences de base mentionnées
• Photos de qualité montrant la réalité
• Processus de demande expliqué

Filtres naturels

• Mentionner la vérification de crédit
• Indiquer que des références seront demandées
• Préciser le revenu minimum suggéré
• Noter les règles importantes (animaux, fumée, etc.)

Les candidats qui ne répondent pas aux critères s’auto-éliminent souvent.

Étape 2 : Le premier contact

Les impressions initiales comptent :

Évaluer lors de la prise de rendez-vous

• Courtoisie et professionnalisme
• Clarté dans la communication
• Ponctualité pour confirmer
• Questions posées (montrent l’intérêt sérieux)
• Réactivité aux messages

Signaux d’alarme précoces

• Pression pour visiter immédiatement
• Réticence à fournir des informations de base
• Plaintes excessives sur le propriétaire actuel
• Histoires incohérentes
• Impolitesse ou agressivité

Le Groupe Murray fait confiance aux premières impressions tout en restant objectif.

Étape 3 : La visite du logement

Observer autant qu’être observé :

Ce que révèle le comportement du candidat

• Ponctualité à la visite
• Apparence et présentation générale
• Questions posées sur le logement
• Intérêt pour les règles et attentes
• Attitude envers l’état des lieux
• Interaction avec les accompagnateurs

Questions à poser lors de la visite

• Raison du déménagement
• Date souhaitée d’emménagement
• Nombre d’occupants prévus
• Animaux de compagnie
• Emploi actuel et durée
• Durée de location envisagée

Immeubles Murray utilise ces conversations pour évaluer la compatibilité.

Étape 4 : Le formulaire de demande

Collecte systématique d’informations :

Informations essentielles à obtenir

• Identification complète de tous les occupants
• Coordonnées actuelles et précédentes
• Historique de location (5 dernières années minimum)
• Emploi actuel et revenus
• Références personnelles et professionnelles
• Autorisation de vérification de crédit
• Signature et date

Frederic Murray utilise un formulaire standardisé pour tous les candidats.

Vérifier la complétude

• Toutes les sections remplies
• Informations cohérentes
• Signatures présentes
• Documents justificatifs fournis

Étape 5 : La vérification des revenus

La capacité de payer est fondamentale :

Documents à demander

• Talons de paie récents (2-3 mois)
• Lettre d’emploi confirmant poste et salaire
• Avis de cotisation pour travailleurs autonomes
• Relevés bancaires si autres sources de revenus
• Preuve de prestations gouvernementales si applicable

Ratio revenu/loyer recommandé

• Revenu brut minimum de 2,5 à 3 fois le loyer mensuel
• Considérer les autres obligations financières
• Évaluer la stabilité des revenus
• Tenir compte des co-locataires ou garants

Murray Immeubles vérifie systématiquement la capacité financière.

Étape 6 : Les vérifications de références

Les comportements passés prédisent l’avenir :

Contacter les propriétaires précédents

• Confirmer les dates de location
• Demander si le loyer était payé à temps
• S’enquérir de l’état du logement au départ
• Questionner sur le respect des règles
• Demander s’ils loueraient à nouveau à ce locataire

Questions spécifiques à poser

• Y a-t-il eu des plaintes de voisins?
• Des réparations inhabituelles ont-elles été nécessaires?
• Le préavis de départ a-t-il été respecté?
• Y a-t-il eu des problèmes avec des animaux?
• Comment décririez-vous ce locataire?

Le Groupe Murray contacte toujours au moins deux propriétaires précédents.

Attention aux fausses références

• Appeler les numéros trouvés indépendamment
• Poser des questions de vérification
• Écouter les hésitations ou incohérences
• Vérifier que le référent est bien le propriétaire

Étape 7 : La vérification de crédit

L’historique financier révèle les habitudes :

Ce que montre le rapport de crédit

• Score global de crédit
• Historique de paiement
• Dettes en cours
• Jugements ou faillites
• Demandes de crédit récentes

Interpréter les résultats

• Un score parfait n’est pas obligatoire
• Chercher les tendances plutôt que les incidents isolés
• Considérer les explications fournies
• Évaluer dans le contexte global du dossier
• Être cohérent dans l’application des critères

Frederic Murray utilise le crédit comme un facteur parmi d’autres, pas comme critère unique.

Les signaux d’alarme à ne jamais ignorer

L’expérience enseigne à reconnaître les avertissements. Immeubles Murray reste vigilant face à :

Signaux financiers préoccupants

Indicateurs de risque de non-paiement :

• Revenus insuffisants pour le loyer
• Historique de paiements en retard
• Multiples changements d’emploi récents
• Dettes importantes en souffrance
• Faillite récente sans explication satisfaisante
• Réticence à fournir des preuves de revenus

Signaux comportementaux inquiétants

Indicateurs de problèmes potentiels :

• Critique excessive des propriétaires précédents
• Histoires qui changent lors des vérifications
• Pression pour emménager immédiatement
• Offre de payer plusieurs mois d’avance en espèces
• Refus de permettre la vérification de crédit
• Attitude agressive ou irrespectueuse

Murray Immeubles fait confiance à son instinct développé par l’expérience.

Signaux dans l’historique de location

Patterns révélateurs :

• Déménagements fréquents sans raison claire
• Trous inexpliqués dans l’historique
• Références impossibles à joindre
• Évictions ou procédures légales passées
• Conflits répétés avec les propriétaires

Signaux lors des vérifications

Problèmes découverts :

• Informations fausses sur la demande
• Références qui ne correspondent pas
• Propriétaire précédent réticent à recommander
• Différences entre déclarations et documents

Le Groupe Murray refuse poliment les candidatures présentant des signaux d’alarme multiples.

Cas particuliers et situations complexes

Certaines situations demandent une évaluation nuancée. Frederic Murray partage son approche :

Les premiers locataires (sans historique)

Étudiants et jeunes adultes :

• Exiger un garant (parent ou autre)
• Vérifier le crédit du garant
• Demander une preuve d’inscription scolaire
• Considérer les bourses ou prêts étudiants
• Évaluer la maturité lors des interactions
• Commencer possiblement avec un bail plus court

Les travailleurs autonomes

Revenus variables mais vérifiables :

• Demander 2-3 ans d’avis de cotisation
• Examiner les relevés bancaires d’entreprise
• Vérifier l’existence de l’entreprise
• Considérer la stabilité du secteur d’activité
• Possibilité de demander un garant additionnel

Immeubles Murray a de nombreux locataires travailleurs autonomes satisfaisants.

Les nouveaux arrivants au Canada

Absence d’historique local :

• Vérifier le statut d’immigration
• Demander une lettre d’emploi ou d’admission
• Considérer les preuves de fonds
• Accepter les références du pays d’origine
• Possibilité de garant ou de mois supplémentaire

Les candidats avec crédit imparfait

Évaluer les circonstances :

• Écouter l’explication
• Vérifier si la situation est résolue
• Chercher des preuves d’amélioration
• Considérer des mesures compensatoires
• Peser les autres facteurs positifs

Frederic Murray croit aux secondes chances lorsque les circonstances le justifient.

Le processus de décision

Après la collecte d’informations, il faut décider. Murray Immeubles applique une méthode structurée :

Évaluation globale

Considérer l’ensemble du dossier :

• Capacité financière confirmée
• Références positives obtenues
• Comportement approprié observé
• Historique de location satisfaisant
• Crédit acceptable dans le contexte
• Compatibilité avec l’immeuble

Système de pointage

Objectiver la décision :

• Attribuer des points pour chaque critère
• Définir un seuil minimum acceptable
• Comparer les candidats objectivement
• Documenter le raisonnement
• Appliquer uniformément

Le Groupe Murray utilise des grilles d’évaluation standardisées.

Prendre la décision

Agir avec confiance :

• Ne pas retarder indûment
• Communiquer rapidement avec le candidat choisi
• Informer poliment les candidats non retenus
• Documenter les raisons du choix
• Procéder à la signature du bail

Gérer les refus

Avec professionnalisme :

• Remercier pour l’intérêt
• Éviter les explications détaillées (risque légal)
• Rester courtois et respectueux
• Conserver la documentation
• Ne pas négocier ou justifier

Le bail et l’accueil du nouveau locataire

La sélection se concrétise par le bail. Immeubles Murray soigne cette étape :

La signature du bail

Formaliser la relation :

• Utiliser le bail standard du Québec
• Expliquer chaque section clairement
• Confirmer toutes les conditions verbales
• Documenter l’état des lieux
• Obtenir toutes les signatures requises
• Remettre une copie au locataire

L’état des lieux d’entrée

Protection mutuelle :

• Inspection conjointe détaillée
• Photos de chaque pièce
• Notes sur l’état existant
• Signature des deux parties
• Conservation pour la fin du bail

Frederic Murray documente méticuleusement chaque prise de possession.

L’accueil du locataire

Commencer la relation positivement :

• Remettre les clés et accès
• Expliquer le fonctionnement des équipements
• Fournir les contacts d’urgence
• Présenter les règles de l’immeuble
• Répondre aux questions
• Souhaiter la bienvenue

Suivi initial

Confirmer le bon départ :

• Vérifier que tout fonctionne
• S’assurer de la satisfaction initiale
• Corriger rapidement tout problème
• Établir la communication
• Bâtir la confiance

Maintenir la qualité du parc de locataires

La sélection n’est que le début. Le Groupe Murray cultive les bonnes relations :

Communication continue

Maintenir le contact :

• Répondre rapidement aux demandes
• Informer des travaux planifiés
• Solliciter les commentaires
• Reconnaître les bons comportements
• Traiter les préoccupations sérieusement

Application cohérente des règles

Équité pour tous :

• Mêmes attentes pour tous les locataires
• Intervention rapide aux infractions
• Documentation des problèmes
• Escalade appropriée si nécessaire
• Procédures légales en dernier recours

Murray Immeubles traite tous les locataires avec le même respect et les mêmes attentes.

Renouvellements stratégiques

Retenir les excellents locataires :

• Identifier les locataires à conserver
• Offrir des conditions compétitives
• Reconnaître leur valeur
• Améliorer leur expérience
• Faciliter leur renouvellement

Gestion des départs

Apprendre et améliorer :

• Comprendre les raisons du départ
• Obtenir des commentaires constructifs
• Effectuer l’inspection de sortie
• Traiter le dépôt équitablement
• Améliorer pour le prochain locataire