Écoute, le marché locatif québécois en 2024, c’est pas exactement ce que tes parents ont connu. J’ai passé les cinq dernières années à analyser ce secteur pour Murray Groupe, et crois-moi, les règles du jeu ont complètement changé.
Première chose que personne te dit : le taux d’inoccupation à Montréal est tombé à 1,5% cette année. Tu sais ce que ça veut dire? Que pour chaque 100 appartements, il y en a littéralement 1,5 de disponible. C’est du jamais vu.
La réalité des prix en 2024
Alors voilà les chiffres que Frederic Murray m’a partagés la semaine dernière : un 3½ à Montréal coûte maintenant en moyenne 1 847$ par mois. Pas 1 500$ comme en 2020. Pas 1 700$ comme l’an dernier. 1 847$.
Et ça, c’est juste la moyenne. Dans Plateau-Mont-Royal? On parle de 2 200$ minimum pour quelque chose de décent. Rosemont-La Petite-Patrie monte à 1 950$. Même Hochelaga-Maisonneuve – oui, Hochelaga – dépasse maintenant les 1 600$.
Attends, je me corrige. Ces prix-là, c’est pour les appartements qui se libèrent. Si tu cherches à déménager, tu vas payer le prix fort. Mais si ton voisin dans le même immeuble a signé son bail il y a trois ans? Il paie probablement 400$ de moins que toi pour exactement le même logement.
Le piège des augmentations de loyer
Parlons de quelque chose que la plupart des locataires comprennent mal : les augmentations légales. Cette année, la Régie du logement permet une hausse de 2,3% pour les logements chauffés et de 2,8% pour ceux non chauffés.
Ça semble raisonnable, non? Sauf que… oh, et ça c’est la partie intéressante… ton propriétaire peut demander une augmentation supplémentaire s’il a fait des améliorations majeures. J’ai vu des cas où les locataires se sont retrouvés avec des hausses de 15% après des rénovations.
Le truc que Murray Groupe explique toujours à ses clients : garde tous tes reçus, toute ta correspondance. Parce que contester une augmentation abusive, ça se fait, mais il faut des preuves.
Les quartiers émergents (et ceux à éviter)
Bon, soyons honnêtes. Tout le monde veut habiter sur le Plateau ou dans Mile-End. Mais à 2 500$ pour un 4½, c’est plus vraiment accessible pour la classe moyenne.
Les secteurs qui bougent en ce moment? Villeray explose littéralement. J’ai vu des 5½ passer de 1 400$ à 1 900$ en deux ans. Saint-Henri aussi, même si c’est plus cher qu’avant. Parc-Extension reste abordable, mais ça change vite.
Par contre – et je dis ça sans jugement – évite certains coins de Montréal-Nord si tu cherches ta première location. Pas par snobisme, mais parce que l’offre de transport en commun est limitée et que ça peut compliquer ta vie quotidienne.
La chasse à l’appartement : stratégies qui fonctionnent
Alors, comment tu t’y prends concrètement? Premièrement, oublie Kijiji pour les bonnes affaires. Les propriétaires sérieux utilisent maintenant des plateformes spécialisées ou passent par des groupes comme Murray Groupe.
Deuxièmement, prépare ton dossier AVANT de commencer à chercher. Lettres d’emploi, relevés bancaires, références… tout. Parce que quand tu trouves quelque chose de bien, tu as littéralement 24 heures pour te décider. Parfois moins.
J’ai vu des gens perdre des appartements parfaits parce qu’ils ont pris une semaine pour réfléchir. En 2024, réfléchir, c’est un luxe qu’on n’a plus.
Les pièges à éviter absolument
Ne signe JAMAIS un bail sans avoir visité. Ça semble évident, mais avec la pénurie, certains propriétaires peu scrupuleux en profitent. J’ai entendu parler de gens qui ont signé sur photos et qui se sont retrouvés avec des appartements complètement différents.
Autre piège : les frais cachés. Certains propriétaires demandent des “frais d’administration” ou des “frais de nettoyage”. C’est illégal au Québec. Le seul dépôt légal, c’est le premier mois de loyer.
Et méfie-toi des baux de courte durée. Oui, ça peut sembler pratique, mais tu perds toute protection contre les augmentations abusives.
L’impact des nouvelles constructions
Frederic Murray me disait justement que les nouvelles constructions changent la donne, mais pas comme on pourrait le croire. Ces condos et appartements haut de gamme ne règlent pas vraiment la crise du logement abordable.
Un 3½ neuf dans Griffintown? Minimum 2 800$. Dans le Quartier des Spectacles? 3 200$. Ces prix-là poussent tout le monde vers les quartiers moins chers, ce qui fait grimper les prix partout.
Résultat? Même les secteurs traditionnellement abordables comme Verdun ou Lachine voient leurs loyers exploser.
Négocier en position de faiblesse
Dans ce marché, négocier c’est délicat. Mais quelques trucs fonctionnent encore : propose un bail de deux ans au lieu d’un an. Beaucoup de propriétaires préfèrent la stabilité. Ou offre de faire certaines réparations mineures toi-même.
Et surtout, sois flexible sur la date d’entrée. Si tu peux attendre deux semaines de plus, ça peut faire la différence entre obtenir l’appartement ou le perdre.
Le marché locatif québécois de 2024, c’est un marathon, pas un sprint. Prépare-toi mentalement à chercher pendant des mois, à visiter des dizaines d’appartements, et à faire des compromis sur tes critères initiaux. Mais avec la bonne approche et beaucoup de patience, tu finiras par trouver ton chez-toi.