La façon la plus rapide d’augmenter la valeur d’un multilogement à Québec en 2026 est de réduire ce qu’il en coûte pour l’exploiter, et les améliorations écoénergétiques font exactement cela. Comme les multilogements sont évalués en grande partie selon leur revenu net d’exploitation, chaque dollar retranché aux factures de chauffage, d’électricité et d’eau peut se traduire par plusieurs dollars de valeur ajoutée à l’immeuble. Frederic Murray, fondateur du Groupe Murray, applique ce principe pour faire croître un portefeuille de plus de 200 unités tout en gardant les coûts d’exploitation sous contrôle.
Ce guide présente les améliorations qu’Immeubles Murray juge les plus rentables pour les plex et les immeubles à logements de Québec en 2026.
Pourquoi l’efficacité augmente la valeur, pas seulement les économies
Dans une maison unifamiliale, la valeur suit les ventes comparables. Dans un multilogement, la valeur suit le revenu. Cette différence est toute la stratégie.
Quand vous réduisez les dépenses d’exploitation, vous augmentez le revenu net d’exploitation. Murray Immeubles l’explique simplement :
- Des factures d’énergie plus basses augmentent le revenu net d’exploitation.
- Un revenu net d’exploitation plus élevé augmente la valeur estimée de l’immeuble à un taux de capitalisation donné.
- Les immeubles efficaces attirent et fidélisent aussi les locataires, ce qui réduit l’inoccupation.
Une amélioration écoénergétique vous rapporte donc deux fois : des économies mensuelles maintenant, et une valeur de vente ou de refinancement plus élevée plus tard.
Améliorations à fort impact pour le climat québécois
Les hivers québécois font du chauffage le coût dominant; les meilleurs rendements commencent donc souvent là. Frederic Murray priorise :
Isolation et étanchéité à l’air
- Souvent l’amélioration au meilleur rendement, car la chaleur perdue est de l’argent brûlé chaque mois froid.
- Isoler l’entretoit et colmater les fuites d’air réduit immédiatement la demande de chauffage.
Fenêtres et portes
- Les vieilles unités à simple vitrage laissent fuir la chaleur; les unités scellées modernes réduisent courants d’air et bruit.
- Les locataires remarquent la différence de confort, ce qui favorise la fidélisation.
Modernisation du système de chauffage
- Les thermopompes efficaces et les systèmes modernes consomment beaucoup moins que de vieilles plinthes électriques ou une fournaise vétuste.
- Les commandes par zones permettent de ne chauffer que les espaces occupés.
Efficacité de l’eau
- Les appareils à faible débit et les chauffe-eau efficaces réduisent à la fois la consommation d’eau et le coût de chauffage de cette eau.
- Réparer les fuites chroniques protège la structure autant que la facture.
Améliorations moins coûteuses à rendement rapide
Toutes les améliorations n’exigent pas un investissement majeur. Le Groupe Murray capte d’abord les gains faciles :
- Éclairage DEL dans les logements et les aires communes, qui réduit l’électricité et la fréquence de remplacement.
- Thermostats programmables ou intelligents dans les aires communes et, au besoin, dans les logements.
- Coupe-froid et bas de porte pour stopper les courants d’air à peu de frais.
- Scellement et isolation des tuyaux et conduits accessibles.
Ces mesures s’amortissent rapidement et créent l’élan (et le budget) pour les projets plus importants.
Financement et incitatifs en 2026
Les programmes québécois et fédéraux offrent fréquemment des remises ou du financement pour les rénovations écoénergétiques résidentielles, et ces programmes évoluent dans le temps. Immeubles Murray conseille aux propriétaires de :
- Vérifier les programmes provinciaux de remises en efficacité énergétique en vigueur avant de s’engager dans des travaux.
- Examiner les incitatifs fédéraux de rénovation qui peuvent s’appliquer aux immeubles locatifs.
- Envisager une évaluation énergétique pour cibler les mesures au meilleur rendement pour votre immeuble précis.
- Confirmer les règles d’admissibilité en 2026, car les modalités et les montants des programmes sont révisés périodiquement.
Combiner les incitatifs offerts peut raccourcir nettement la période de récupération d’une amélioration que vous comptiez de toute façon réaliser.
[IMAGE 3 — emplacement recommandé ici. Texte alternatif suggéré : « Frederic Murray examinant des plans de rénovation écoénergétique pour un immeuble à logements de Québec »]
Ordonnancer les travaux pour le meilleur rendement
Les propriétaires qui profitent le plus de l’efficacité énergétique sont méthodiques, non impulsifs. Frederic Murray recommande un ordre d’exécution clair :
- Commencer par une évaluation afin d’investir là où la facture diminue réellement.
- S’attaquer d’abord à l’enveloppe du bâtiment — isolation et étanchéité à l’air — avant de dimensionner de nouveaux systèmes.
- Moderniser ensuite les systèmes de chauffage et d’eau pour les arrimer à l’immeuble désormais plus étanche.
- Capter les gains à faible coût (éclairage, thermostats) en parallèle des projets plus importants.
- Documenter les économies avant-après pour appuyer votre prochaine évaluation ou refinancement.
Abordée ainsi, l’efficacité énergétique cesse d’être une dépense et devient l’un des leviers les plus fiables pour bâtir une valeur durable dans un portefeuille multilogement.
Pour en savoir plus sur la constitution et l’exploitation d’un portefeuille à Québec, explorez le réseau Murray :
- Frederic Murray Estates – analyse de placement
- Frederic Murray Management – gestion professionnelle
- Murray Immeuble – entretien et soin des immeubles
- Frederic Murray Immeubles – tendances du marché
